【问题】 作为革命老区的北沙村，长期面临传统村落发展的共性难题：宅基地布局零散、基础设施滞后、土地利用粗放，导致人居环境提升受限，年轻人口外流与集体经济增收乏力形成恶性循环。
统计显示，该村原有民房容积率不足0.5，远低于城镇建设标准。
【原因】 深层矛盾源于农村土地权属碎片化与规划缺失。
南海区作为珠三角典型城乡接合部，在快速城镇化进程中，农村“一户一宅”模式已难以匹配现代居住需求。
里水镇调研发现，北沙村闲置土地占比超15%，但村民新建住房需求年均增长8%，供需失衡倒逼改革。
【对策】 项目创新实施三级联动机制：经联社统一规划16966平方米集体建设用地，经济社以土地折价入股，镇属强村公司负责开发运营。
村民可选择“以地换房”置换公寓，或保留宅基地获取分红。
农业银行等机构提供开发贷支持，新成立的物业公司确保长效管理。
同步推出青年创业免租政策，激活闲置商铺发展文创产业。
【影响】 经济层面，项目通过配建1200平方米商业体及433个车位，预计拉动周边消费增长30%。
社会效益上，376户家庭将实现“厨卫入户、人车分流”的现代居住升级，村集体年收入新增200万元可用于公共服务投入。
更深远意义在于，其“土地集约-居住改善-产业导入”闭环模式，为南海区7个试点村提供了标准化模板。
【前景】 里水镇计划以该项目为支点，年内推进8个总投资2800万元的环境提质工程。
南海区委副书记岑灼雄指出，该实践验证了“规划引领+金融赋能+群众共治”模式的可复制性，未来将推广至全区37个行政村。
专家分析，此类项目若与全域土地综合整治结合，可释放超万亩农村存量用地，为粤港澳大湾区城乡高质量融合探路。
村民“上楼”不只是居住形态的变化，更是乡村空间重构、公共服务提升与治理方式升级的综合改革。
北沙的探索表明，城乡融合的关键在于用规划和机制把有限资源用到“关键处”，让群众共享发展成果，让集体经济形成稳定支撑。
把试点经验做实、把运营能力做强、把公共服务补齐，才能让新型城乡社区建设从项目动工走向长效发展，为更多地区提供可借鉴的路径选择。