最近杭州西湖区文鼎苑的一套高层小户型法拍房以321.6万元的价格被买走，算下来每平方米约5.26万元。这不仅是今年小区的首套房成交，更是因为这个价格比周边的均价还要高不少。虽然前几年文鼎苑的价格曾经降到每平方米4万元以下，甚至还出现过3万元出头的情况，但这一次小户型的成交价还是引起了大家的关注。以前这里最高记录是12万元每平方米。 这说明现在的学区房市场其实是分开的，小户型和大户型的需求不一样。小户型因为能落户上学又便宜，所以一直很抢手。对于那些想给孩子找好学校的家庭来说，小户型既可以让孩子上学，以后转手卖也方便。但大户型总价太高，门槛也高，而且担心学位用完了房子贬值，所以大家买的就少了。 这种情况在杭州很多小区都能看到。比如有些新的学区房小区里，小户型的价格明显比大户型高很多。市场变得越来越不一样了，这给资源配置带来了新的挑战。 小户型因为稀缺和实用变成了投资和住家都想要的东西，可能会让局部市场太热；大户型因为流动性差、保值能力弱就没人爱买了。长期下去，小户型的价格可能会越来越贵，让大家买房更难了。 为了解决这个问题，政府需要从供给和政策两方面一起想办法。一方面得把教育资源平均分配一下，让大家不用挤破头去买某一个学区的房子；另一方面住房市场调控得更有针对性一点，比如对过热的小户型交易管一管，用税收或者信贷的办法把投机的人赶走。 未来随着教育公平政策的推进和楼市调控的深入，学区房市场会慢慢变回本来的样子——主要是为了住家而不是炒作资源。短期内小户型因为功能需求还是会有热度的，但价格涨不了多少了；长期来看通过学区划分改革、老师轮岗这些措施来稀释溢价的效果会越来越明显。 要解决这个问题最关键的还是住房市场和教育政策要配合起来改革。文鼎苑这次的高价成交正好说明了现在的情况：教育资源和住房资产绑得太紧了。在推动共同富裕和教育公平的背景下，怎么通过政策把房子的过度教育属性去掉，让市场回归居住本质还得大家一起想办法探索才行。只有资源分配均匀了，“房子”和“学位”才能各归其位，让大家都能住上好房子、上好学。