就在2025年，因为政策精准发力，楼市慢慢稳住了。北京链家研究院的高原院长说，之前换购住房个税能免、房贷利率降了、有些地方限购条件也给优化了，这些政策把刚需和改善型客户的门槛给降下来了，大家看房买房的积极性也就上来了。吴璟老师在清华大学房地产研究中心分析道，虽然新房销售不太景气，但要是把新房和二手房一块儿看，全国和不少大城市的全年销售规模其实是稳住了，有的城市还涨了一点，说明市场的底盘在变厚实。 到了这时候，楼市的结构也变得不一样了。北京、上海、广州、重庆、成都这些城市，二手房成交面积占比都超过了六成。清华大学房地产研究中心提供的数据显示，2025年全国二手房成交面积在新房和二手房总交易量里的占比已经接近45%。吴璟老师指出，这意味着房地产市场已经进入了增量和存量并重的新阶段。 新华社北京发回来的消息说，从国家统计局发布的70个大中城市商品住宅价格指数看，各个地方房价的涨跌差异很大。其实这就是市场在重新给资产定价、在挑好房子。现在大家买房更看重好不好，不再像以前那样只求有个住处就行。这也是楼市往高质量方向发展必须经历的调整。 面对这种情况，地方政府和开发商的做法也变得理性了。在那些库存量多的地方，政府开始科学安排土地供应节奏，开发商也不再像以前那么大手大脚拿地了。国家统计局的数据显示，到了2025年底，全国商品房待售面积比年初少了不少。与此同时，全年卖出去的房子比新开工盖的房子还多。这说明供给端在收缩、需求端有政策支持，两者加在一起产生了协同效应，市场的供需关系正慢慢走向新的平衡。 吴璟老师强调说，房地产调控要讲究精准和灵活。有些城市现在压力大，主要就是以前供需对不上号积累了太多库存造成的。所以供给端坚持“控增量、去库存、优供给”，才是推动市场回暖的关键前提。国家统计局公布的数据还显示，在一些经济基础好、新动能多的城市，土地市场还是挺热的；而那些库存压力大的地方土地供应就比较谨慎。 记者在好几个地方调研发现，住在核心城区、配套好、房子设计好的“好房子”卖得特别快；反倒是那些地段差或者房子老旧的项目卖得很慢。这种分化的本质就是市场在筛选好坏资产。现在的购房者需求已经从以前的“有没有房子住”变成了“住得好不好”。 虽然现在整体市场有点分化，但大方向还是稳住了。北京、深圳、成都这些早做调整的城市已经有了明显的反应。北京有位房产经纪人说相关税费减免政策出来后，看房的人变多了，那些因为税费犹豫的人也开始行动了。高原院长觉得考虑到现在是冬天的淡季，等天气暖和了政策的效果还能更明显一些。 总的来看，中国房地产市场正处在大调整和模式转变的关键时刻。这次政策的调整主要是为了稳定大家的预期、支持大家合理的需求、化解存量的风险。虽然现在还有不少城市面临压力或者波动，但是把新房和二手房合并起来看，全国及主要城市的全年合计销售规模已经明显趋稳了。高原院长觉得只要坚持因城施策、精准发力，在供给侧继续优化土地和住房供应，在需求侧帮着解决合理住房需求，推动存量资源盘活和增量品质提升并重，就能探索出一条高质量发展的新路子。行业要想平稳过渡还需要时间和大家的耐心配合。