岁末深圳楼市因一宗预售许可再次引发关注。
12月22日，位于深圳湾片区的中信城开信悦湾项目首批156套房源获批，其备案单价区间为17.6万元至38万元/㎡，总价跨度达5327万元至2.5亿元。
其中，建面658㎡的产品以约38万元/㎡的单价，创造了深圳新房住宅有史以来的备案价纪录，成为市场焦点。
该项目的高定价反映了深圳顶豪市场的整体升温态势。
今年四季度以来，深圳湾及周边片区已有多个顶豪项目集中推售。
11月底，华润澐玺项目开盘即实现单日销售金额约130亿元，刷新2025年全国单一楼盘开盘销售纪录，其备案均价约16.88万元/㎡，最高单价35万元/㎡。
12月中旬，联泰超总湾项目推出125套大平层，当日销售额约53亿元，最高单价达34万元/㎡。
在市场热度持续高涨的背景下，信悦湾以更高的定价入市，体现了开发商对顶豪购买力的积极探索。
然而，新房价格的大幅上升与周边二手房市场形成了明显的价格反差。
根据第三方中介平台数据，与项目毗邻的半岛城邦四期二手房挂牌价主要集中在11万至20万元/㎡，翡翠海岸挂牌价在16万至28万元/㎡之间。
即便扩展至三公里范围内的后海至深圳湾豪宅带，招商双玺、半岛城邦三期等标杆项目的挂牌均价普遍稳定在12万至16万元/㎡。
相比之下，信悦湾的备案均价已显著超越片区内绝大多数二手房的实际成交水平，形成了明显的"价格溢价"现象。
这一定价背后，是该项目长达26年的曲折开发历程。
东角头地块的开发可追溯至上世纪80年代，最初由深圳航运总公司与香港达力集团合资用于码头经营。
1995年完成用地性质变更，1999年启动开发筹备，却因股东纠纷、资金链断裂等问题陷入停滞。
2013年，佳兆业通过收购深圳航运70%股权，间接掌控该地块。
此后经历多轮资本运作与权益调整，直至中信集团与开信集团深度协同，才最终推动项目进入实质性开发阶段。
从产品设计看，信悦湾聚焦高端改善需求，主力产品为建面约302㎡和370㎡的大平层，另有2套519㎡和658㎡的超大户型。
项目已于12月23日启动线上意向登记，购房者需冻结500万元/套的意向登记保证金。
据市场信息，项目开盘推出针对性购房折扣，折后均价有望下探至22万至23万元/㎡左右，在一定程度上降低购房门槛。
项目计划于12月28日正式开盘。
信悦湾的入市，既是对深圳顶豪市场购买力的极限试探，也是对其自身产品力与定价合理性的一次市场检验。
在深圳湾片区豪宅供应相对集中、市场竞争加剧的当下，新房与二手房之间的价格协调、项目本身的产品差异化优势、以及购房者的实际支付意愿，都将成为决定其市场表现的关键因素。
纪录价的出现，既折射出一线城市核心区优质资产的稀缺，也提醒市场回归常识：价格可以先写在备案表上，但最终能否成立，要看产品是否经得起时间检验、成交是否具备持续性。
在供给更丰富、选择更充分的环境里，高端住宅的定价权将更多掌握在“兑现能力”而非“噱头”手中。