杭州那边的高端住宅市场最近挺有意思的，保利项目这次的操作，其实透露了一些新动向。就拿奥体板块那个项目来说，它这次开盘的时候，给人的感觉是比周围之前开盘的价格还要低。虽说一开始让人觉得有点意外，但大家好像还是很买账的。首推的房子均价大概在7.44万元每平方米左右，跟今年7月同板块另一个项目刚开盘的时候比，差不多要低1.25万元。你想啊，降价这么多了，还是有二百多组客户跑去登记呢，大概是供不应求，供需比是1比2.5。 从这事儿能看出什么？其实就是高端住宅市场里供需的结构正在慢慢变。这块地本来在今年4月是以5.16万元的楼面价成交的，当时可是这个区域的新高点呢。一般来说成本高了之后，以后卖的价钱肯定得跟着涨才合理。但保利这次却没这么干，选择了一个比较保守的价格入市。我看主要还是开发企业觉得现在市场环境不太稳，不敢盲目涨价。 分析下来大概有这么几个原因：一个是马上要年底了，开发商为了赶紧把钱收回来完成年度目标，就把价格定得更灵活一点；再一个是现在买高端房子的人对价格变得敏感了，价格定得合理成了能不能把房子卖掉的关键因素；还有一个就是项目在产品上下功夫来弥补差价。比如把得房率提高点，或者把建筑风格、社区规划做得更讲究点。 这次调价带来的影响也是多方面的。一方面，这个项目用比较低的总价覆盖了1000万到2000万元这个区间，跟周边其他在售项目的客群重叠得厉害，可能会让那个局部市场的竞争更激烈点；另一方面它在产品设计和社区营造上的升级换代，也会给同板块的二手房交易起到一个示范作用，推动整个区域的房子产品迭代更新。 面对市场的变化，大家都得想想对策。开发商得注意产品定位准不准、成本控不控得住，在价格和品质之间找个平衡点；买房的人呢也别太冲动了，得理性看待价格波动的问题；还有市场管理者也可以借着这个机会看看价格怎么形成的、供需是怎么调节的。 以后的高端住宅市场肯定还是分化的趋势持续下去。那些位置好、产品有创新又价格合理的项目还是会有人买的；而那些光靠地段溢价的楼盘可能会觉得卖不动了。现在行业发展慢慢回归理性了以后呢，产品的价值、服务体验和长期运营能力才是真的关键。 从土地成本太高到销售价格下调了点，从客户变得理性了再到市场分化得越来越严重，现在的高端住宅市场正处在从搞大数量向提高质量的这个关键转型阶段呢。这个过程既考验企业的战略定力和创新能力，也反映了消费者越来越成熟的价值判断。只有真正围绕着居住本质去做、尊重市场规律的产品，才能在行业变来变去的时候稳稳当当的走下去。