1月12日，上海大宗交易市场迎来新年首笔标志性成交；方大炭素新材料科技股份有限公司公告披露，其全资子公司上海方大投资管理有限责任公司成功竞得上海市徐汇区建国西路319号一栋四层办公洋房——成交价4.56亿元——折合单价约15.2万元/平方米。该房产原属破产企业维罗纳公司名下资产，经上海市第三中级人民法院裁定拍卖，最终以低于评估价2708万元的价格完成交易。 此次交易背后，是上海核心区办公资产价值韧性的集中体现。据仲量联行统计，2025年上海大宗交易市场虽总成交额同比下降15%至487亿元，但办公类资产仍以52%的金额占比稳居第一，其中超八成交易为投资性需求驱动。分析人士指出，这个现象与三方面因素密切涉及的：一是核心区位资产抗风险能力突出，二是REITs退出机制完善提升流动性预期，三是城市更新政策为老旧物业改造注入活力。 值得关注的是，当前市场呈现"优质资产溢价、非核心资产承压"的分化格局。上述建国西路洋房虽建成于1998年，但地处徐汇区历史风貌保护区，兼具商务功能与文化底蕴，其161143元/平方米的评估单价仍显著高于周边同类型物业。相比之下，郊区办公项目去化周期延长，部分业主已通过降价策略加速周转。 市场前瞻显示，2026年上海商办市场将呈现结构性机遇。一方面，中央商务区甲级写字楼空置率有望从2025年末的18.7%回落至16%以下；另一方面，基础设施公募REITs试点范围拟扩展至商业地产领域，或将激活约200亿元存量资本。仲量联行华东区负责人指出，具备"交通枢纽+产业集聚"双重优势的北外滩、前滩等新兴板块，可能成为下一阶段投资热点。
这宗4.56亿元的交易表明——市场并非简单的冷热交替——而是在调整中重新评估价值；核心区位、稀缺性和稳定现金流仍是商业地产抵御周期的关键。未来，只有将交易活跃度与城市更新、产业升级和金融创新相结合，才能实现从"成交"到"功能提升"的转变，推动市场稳健发展。