问题——超大城市的老旧小区普遍面临物业服务难以覆盖、难以持续、难以提升的困境。以上海为例，存量小区数量众多、老旧占比高，许多小区物业费长期处于低位。定海路街道部分小区物业费曾低至每月0.18元/平方米——实际只能应付紧急维修——日常保洁、秩序维护、设施保养等基础服务经常缺位，居民对生活品质的期待与现实供给之间矛盾明显。 原因——一是"低价锁定"导致投入不足。老旧小区的收费水平跟不上人力、物料、能耗等成本上涨，物业企业难以形成可持续的经营模式，服务质量无法保障。二是"小而散"抬高管理成本。单个小区体量小、分布分散，固定配置的人员和设备效率低，难以形成规模效应，专业队伍难以常驻。三是设施老化加重负担。管网、道路、楼道等基础设施老化，维修频次上升，有限资金更多用于应急，挤压了日常保养和品质提升的空间。四是价格调整协商困难。居民对物业费调整的接受度不一，涨价推进难、协调成本高，容易陷入"低价—低质—不愿缴—更低质"的恶性循环。 影响——物业服务供给不足不仅影响居民生活体验，还会加重基层治理压力。环境卫生、车辆停放、安全巡查等问题若长期得不到处理，容易引发投诉和矛盾。公共设施维护不到位会推高后续修缮成本，增加社区治理的财政和组织负担。随着城市进入存量更新阶段，如何实现老旧社区的"可持续日常治理"，已成为提升城市韧性和精细化管理的关键课题。 对策——定海路街道选取12个相对集中、问题具有代表性的小区开展试点，采用"团购物业"思路，将分散的物业需求打包为"物业服务综合体"进行公开招投标，引入专业物业企业统一承接。中标企业进驻后，从四个方面推进工作。 其一，片区化管理提升规模效应。将12个小区纳入同一服务片区统筹调度，安保巡逻、工程维修等岗位实行跨小区流动支援，不增加冗余人力的前提下提高响应效率，缓解"每个小区都要配齐、但都配不齐"的矛盾。 其二，标准化体系夯实基础服务。围绕清洁、秩序、工程、绿化等基础保障建立统一标准，同时在便民服务、安全保障、社区文化各上补齐短板，推动老旧社区物业服务从"应急兜底"转向"规范供给"，让居民感受到环境改善、秩序优化和维修提速。 其三，线上线下形成闭环。线上整合报修、缴费、投诉、公告等功能，形成"提交—派单—处置—评价"的完整流程，提高透明度和可追溯性。线下融入街道统筹、社区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职能部门指导的协同架构，通过网格化管理实现职责清晰、问题快速分流、复杂事项联动处置。 其四，合理定价与多方支持增强可持续性。试点小区物业费调整至每月0.6元或0.8元/平方米（根据是否配备固定门卫等服务配置而定），在价格回归合理基础上，通过规模化运营摊薄成本，为后续服务改进预留空间。此模式有助于打破"低价低质"的循环，促进资源集约利用，同时把物业服务嵌入基层治理网络，形成更高效的协同机制。 前景——从城市治理趋势看，老旧小区改造既要"改得好"，更要"管得住"。"团购物业"的启示在于：通过片区化整合打通资源配置瓶颈，通过公开招标引入专业化服务，通过标准体系和数字化工具提升管理透明度，通过多方协同降低治理成本。这一路径能否复制推广，关键在于三点：其一，收费与服务清单要相匹配，建立公开透明的质价机制；其二，街道、社区组织与业委会需形成稳定的协同和监督闭环，防止"重引入、轻监管"；其三，要与老旧小区硬件更新、公共空间治理、居民自治能力建设相结合，形成"改造—管理—共治"的系统方案。随着更多试点积累经验，有望为超大城市存量社区治理提供更具操作性的制度化样本。
从"无人管"到"专业管"，从"低质低价"到"优质优价"，定海路街道的实践证明，破解老旧小区治理难题需要政府引导、市场参与、居民共建的协同创新。"团购物业"不仅是商业模式的变革，更是基层治理现代化的实践探索，为城市更新提供了兼具温度与效能的新范式。