上周上海新房市场延续低迷态势。据网上房地产数据，上周仅誉静安一个项目开盘，入市面积1.12万平方米。这一目位于西藏北路板块，备案均价每平方米12万元，推出96套房源，由保利置业与苏河湾集团联手开发。此外，上周新建商品住宅成交面积为6.26万平方米，环比增长9.62%，但均价为每平方米81789元，环比下跌1.50%，呈现成交量小幅反弹、价格温和下行的格局。 本周公示的八个待入市项目共618套房源，分布浦东、虹口、闵行、宝山、嘉定、松江和青浦等区域。从价格分化看，市场两极分化特征明显。高端市场上，位于浦东后滩的澐启滨江成为唯一突破十万元大关的项目，本批次均价达每平方米158875元，较上一批次上涨19187元。该项目由华润置地开发，作为上海住宅新规后首个一线滨江豪宅，11月首开即创造212%的认购率，开盘即罄，市场热度可见一斑。 改善型产品面临调整压力。虹口江湾镇的虹盛里加推153套房源，均价每平方米99600元，距离十万元关口仅一步之遥。闵行莘庄的安高·海印华庭二批次加推68套房源，均价每平方米84299元，较首开上涨2.03%。该项目首开去化率达80%，但网签数据显示目前去化率为69.12%，反映出市场热度有所回落。宝山淞南板块的江湾金茂府本批次加推90套房源，均价每平方米71530元，相较上一批次反而下降1270元，显示房企在定价策略上趋于谨慎。 土地成本高企对房企利润空间形成挤压。以安高·海印华庭所在地块为例，安徽高速地产在2025年六批次土拍中以36.89亿元总价成功竞得，溢价率达30%，楼面价每平方米56247元，刷新区域单价纪录。高昂的地价直接推高了项目成本，同时房企还需承担不小于2000平方米的菜场、日间照料中心、老年活动室及居委会等配套设施建设义务。这些因素叠加，使得房企在面对降温的改善市场时承压明显。安徽高速地产去年12月完成换帅，新任总经理张先才上任后面临的首个项目即处于这样的困难局面。 供应端疲软的深层原因在于年末市场节奏调整。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，近期供应下滑严重制约成交稳定，房企正忙于年末总结工作，市场重心不在成交上，因此项目推盘意愿不强烈。本周八个项目中，单个项目推盘量最多的虹盛里仅153套，最少的怀山望仅24套，中高端产品单次投放百套以上的情况已属罕见。这种供应格局反映出房企在市场预期不明朗的背景下采取的保守策略。 然而，政策面的积极信号正在逐步释放。换购房个税抵扣政策延续至2027年底，央行下调商业用房首付比例，并暗示今年仍有降息空间。这些政策组合拳有望逐步建立市场信心。从交易层面看，存量市场近期出现暖冬迹象，双休日单日成交继续保持在千套以上的水平，这为新房市场的后续表现奠定了基础。
上海楼市当前的结构性调整，既是市场自我调节的必然过程，也折射出房地产新发展模式的渐进形成。当"唯地段论"逐步让位于"性价比考量"，当开发商从规模竞争转向精益运营，这场静水深流的变革正在重塑行业生态。政策工具箱的持续发力与市场主体适应能力的提升，或将共同绘就房地产市场平稳健康发展的新图景。