记得2020年以后房价猛涨那会儿，很多大型投资者早就把钱套出来了，开始往专门盖出租房的新项目里投。Invitation Homes这家美国最大的上市房东也在跟着变，虽然他们还在买新建住宅，比如2025年第四季度一口气买下了368套新房，但卖出的存量房更多。其实早在特朗普第二次上台之前，也就是2022年左右，投资者就开始卖房子了，到了2024年底抛售更是加速。现在的情况是，亚特兰大那边的投资者卖出量几乎是买入量的两倍。 Parcl Labs的数据显示，目前最大的一批投资者已经变成了净卖家。在达拉斯、费城、休斯顿这些大城市，投资者手里握着当地9.2%的住房，却贡献了22.8%的新增挂牌房源。FirstKey Homes这家公司的卖意特别强烈，挂牌房源比同行多了一倍还不止，他们还大幅降价，平均打九折，大概每20天就调整一次价格。 贾森・卢里斯作为Parcl Labs的联合创始人分析说，现在市场波动大，投资者都想降低风险敞口。因为租金的收益不如把房子卖了直接拿钱来的划算。Invitation Homes的首席执行官达拉斯・坦纳也在上个月的财报电话会上提到，收购亚特兰大的ResiBuilt Homes主要是为了增加市场上的住宅供应。 ResiBuilt之前每年能交付大约1000套出租房，Invitation Homes计划进一步扩大规模。 AMH公司以前叫“美国住宅4租”，他们一直在自己开发整座的租赁社区。布莱恩・史密斯在四季度财报里讲，他们从零开始搞的开发项目已经为美国住房存量贡献了超过1.4万套新房。 白宫最近给了一个行政令限制大型机构投资者买独栋住宅用于出租，但专门盖的新建住宅不在限制范围内。他们还向国会提交法案草案，想把持有超过100套独栋住宅的投资者拦在门外。不过参众两院对“大型投资者”的界定标准有点不一样。 美国银行分析显示独栋租赁住宅大概占美国住房存量的10%，这部分里80%是那种小夫妻店式的小房东拿着的（每套不超过10套），持有10到1000套的中型投资者占了17%，真正的大型机构也就是那不到3%。 不过这个数据正在慢慢下降呢。次贷危机那会儿大家伙儿都去抄底房子，后来市场好了又开始抢刚需房导致买家没得选。现在资本在循环流动，很多人把资金投进了收益率更高的项目里去了。Parcl数据显示早在2022年投资者就开始收缩了。 特朗普签行政令的事儿也是在2025年第四季度之后才有的。这次法案想把大型投资者买二手独栋的路子给堵死。要知道美国80%的独栋租赁是小房东在管着。 现在的风口转向了专门盖来出租的模式。约翰・伯恩斯研究咨询公司的里克・帕拉西奥斯说这几年的转变主要是资本循环的自然过程。2020年之后房价大涨让很多人把资产卖掉换成钱重新投进新项目里去了。