2025年7月25日，上海第六轮土拍中，绿城中国以64.72亿元拿下北外滩这块地，溢价率达到46.33%，成交楼板价高达126577元/㎡，如果再算上2%的人才房和配建因素，可售楼板价已经逼近14万/㎡。以这个成本来推算，保本价大概在17万/㎡左右。现在的潮鸣外滩首开均价仅17.5万/㎡，几乎是贴着成本线在卖。 潘思远接过了这个烫手山芋。今年1月12日，绿城华东区域进行了人事调整，潘思远被提拔为区域总经理，取代了赖圣场。他有剑桥大学建筑系硕士背景，还有多年港资房企经验，2021年加入绿城后一路晋升。这次他要打这场硬仗，看看能不能帮绿城稳住局面。 这个项目一共194套房源，清一色是190-310㎡的大户型。此次推出的是1#、4#楼共44套房源，其中1#楼是10F的小高层，主打240㎡户型，一共17套，均价18.25万/㎡，总价区间在3800万到4800万之间；4#楼是14F的小高层，200㎡户型共24套，均价16.87万/㎡，总价区间在3000万到3750万之间。另外还有3套2楼的非标产品，总价被拉到了2400万左右。 1#楼位置特别好，正对着约6万方中央公园，视野毫无遮挡，能直接看到陆家嘴三件套。它采用了一梯一户的设计，南北通透，LDKB一体化，还有三阳台和全卧飘窗。南向4.5开间的面宽达到了约19.5米。 200㎡的户型在第二排，位置稍逊一些，但西边套更靠近小区中间景观。从3楼起步就能看到陆家嘴三件套。主卧有270°转角飘窗，采光和视野都不错。 与绿城几乎同期入市的还有徐汇滨江的安澜上海，其第二批房源认筹均价为17.91万/㎡，相比之下绿城的均价低了约4000元/㎡。两个项目总价段高度重叠，时间节点也几乎重合。这就意味着在2026年“沪七条”新政后，上海顶豪市场正面交锋的序幕已经拉开。 因为定价问题，市场上的声音非常大。有人觉得便宜，有人嫌太贵。一边是更好的位置和景观，一边是更低的单价和门槛。不少客户纠结的点在于：想用200㎡的单价去买240㎡的产品。你说它便宜它确实不便宜；你说它贵也不好说离谱。 其实早在去年12月开放样板间和首开的时候就计划好了，后来因为样板间细节未达标或者蓄客量没达标才被推迟了。如果当时入市的话，稀缺性还能成立；现在周边的潜在竞品已经浮出水面了。 比如招商越秀联合体拿下的苏河湾项目江景更好、地价更低、面积段相近；还有像翠湖7期这样的传统豪宅项目也在路上。一旦竞品集中入市，去化周期会被拉长，利润空间也会被压缩。 绿城在上海土拍市场一直比较克制，直到3月13日才拿下青浦一宗地块。所以潮鸣外滩是潘思远要打响的第一仗。 这个价格带现在已经可以买到黄浦区或者其他核心地段了。不是买不起是选择变多了；再加上竞争环境的变化，这个项目的难度进一步放大。 按照最初的口径原计划是去年12月开放样板间和首开的；后来因为细节没达标或者蓄客量不够才推迟了。现在的压力给到了潘思远身上：价格往上提客户未必买单；价格往下压利润空间又被锁死。 2025年5月开盘售罄的潮鸣东方是个成功案例拿地楼板价13.1万/㎡溢价率30%均价19.5万/㎡；要做到潮鸣外滩的利润理论上也要往19万/㎡靠；但现实是这个价格在当下市场很难一步到位。 项目后面还有约150套房源整体均价最终能走到哪里还要看后续节奏不过从首开均价来看绿城还是很克制的。