多家商业地产机构近期发布2025年第四季度及全年市场报告，并对2026年进行展望。数据显示，2025年上海甲级办公楼市场调整中逐步恢复，需求呈现逐季增长态势，但新增供应持续入市导致结构性分化加剧，租户在租赁谈判中占据优势。 一、市场现状：缓慢复苏与租金下行 市场出现积极信号，2025年下半年企业搬迁、整合与扩租活动增加，带动全年净吸纳量同比上升。四季度新增供应集中，但净吸纳量环比增长，显示实际需求正在释放。同时，租金持续下行，中央商务区与非中央商务区均同比下降，市场仍由租户主导。 甲乙级项目租金差距缩小，促使部分企业进行办公升级；而出租率稳定的楼宇业主则更注重现金流和租约质量。市场呈现"以价换量"与"以质换稳"并行的特点。 二、影响因素：企业谨慎与供给变化 需求恢复缓慢主要源于宏观不确定性，企业普遍采取谨慎策略，办公需求从扩张转向优化，更多表现为搬迁整合而非新增面积。 供给上，2025年新增供应虽有所减少，但存量规模扩大继续压制租金。部分区域集中入市的新项目短期内推高空置率并加剧价格战。 产业结构变化重塑需求来源：TMT行业需求增长明显，金融业保持稳定，消费品和专业服务行业也较为活跃。不同行业的景气度差异导致需求分层释放。 三、市场影响：租户优势与运营转型 当前市场环境下，企业租金折扣、免租期各上拥有更大谈判空间，也为办公升级提供了机会。 业主竞争重点转向产品与服务。楼宇需要通过提升配套、绿色改造、数字化运维等方式增强竞争力。中央商务区调整幅度较大，而新兴商务区凭借成本优势更易承接外溢需求。 四、发展建议：多措并举促平衡 业内人士建议从四个方面推动市场平衡：稳定政策预期、完善融资机制、优化供应结构、提升运营水平。企业可结合业务需求调整办公策略，通过灵活租赁方式控制风险。 五、2026年展望：调整中孕育机遇 2026年被视作市场调整的关键年份。"十五五"规划开局可能带动投资和企业活动回升。新增供应预计将更为温和，有助于缓解市场压力。科技应用和产业升级带来的需求可能成为重要变量。虽然市场可能继续调整，但下半年有望企稳并逐步恢复。
上海甲级办公楼市场的调整过程展现了经济韧性。在政策支持、金融创新和产业升级的推动下，市场正逐步走出困境。2026年作为"十五五"开局之年，随着供应压力缓解和产业结构优化，上海写字楼市场有望进入更健康的发展阶段，为城市经济转型提供支撑。