问题：存量空间低效与产业承载不足并存 业内人士指出，城市更新的核心不于"新增多少"，而在于"盘活多少"。北京经开区早期建设的一批仓储、厂房和闲置地块，因产业更替、企业迁移等原因，普遍存在产出低、利用率不高的问题——部分地块区位和交通条件尚可，却长期无法满足先进制造与研发服务的空间需求。如何在不改变工业用地属性的前提下提高土地效率、引入新产业、形成稳定税源，是经开区推进城市更新面临的现实问题。 原因：产业升级与空间形态滞后形成"错配" 从发展阶段看，经开区正加速从要素驱动转向创新驱动，企业对研发中试、智能制造、总部办公及工业互联网平台的复合空间需求持续增加。但部分存量项目建筑标准偏低、配套不足、绿色低碳能力弱，导致"有空间却难以承载高端要素"的局面。此外，个别闲置地块历史遗留问题多、产权关系复杂——继续抬高了改造门槛——需要更系统政策工具和组织方式来打通堵点。 影响：更新带动产业再造，形成经开区新名片 据论坛信息，"海尔智造·未来创新中心"项目位于经开区北环东路一带，用地约2.64公顷，原为约1.72万平方米的老旧物流仓储，长期产出有限、税收贡献不高。此次更新将整合研发中心、智能制造基地、工业互联网平台和销售总部等功能，引入绿色建筑、BIM全生命周期管理，叠加主动式节能、光伏屋顶和物联网智能控制等低碳措施。按规划测算，项目到2026年有望实现产值约10亿元、纳税约8000万元。这一目的价值在于将"沉睡资产"转变为开放式创新街区，为先进制造业集聚提供更高质量的空间载体。 同样获评优秀案例的"星网北汽蓝谷"，则走出了一条闲置地块再开发与产业换挡的路径。该地块因跨国企业业务调整，于2015年前后陷入闲置。经开区通过整合土地房屋资源、以"土地+建筑"作价入股等方式引入新能源汽车龙头企业，推动地块从"闲置"转向"研发试验"与"产业集聚"。改造后园区占地约11公顷，可提供约13.4万平方米高质量产业空间，形成新能源汽车整车及核心零部件综合研发试验能力。对应的企业入驻后，研发、测试、供应链配套加速集聚，进一步巩固了经开区在智能网联新能源汽车领域的产业优势。该案例也为存量工业用地盘活提供了可参照的政策落地样本。 对策：形成闭环机制与可复制模式，推动"工"改"工" 经开区的探索表明，城市更新要实现规模化推进，既需要规划牵引，也需要市场化运作与专业化治理相结合。经开区逐步形成"一个专项规划、一套科学政策、一支专业团队、三个平台公司"的闭环推进体系，并梳理出平台公司收储回购、多元主体合作、产权单位自主更新、政府引导"工"改"工"等可复制模式，强调产业属性稳定、绿色低碳贯穿全程，推动低效用地从"可用"转向"好用""高效用"。 数据层面，经开区已启动城市更新项目58个，涉及盘活土地约266公顷，形成产业空间约448万平方米，引入企业504家，带动投资约41亿元。这些数字说明，城市更新不只是改善空间形态，更通过承载产业链与创新链形成新的增长点和税源结构。一批园区更新后呈现"生产、生活、生态"融合趋势，逐渐演变为功能更完整的产业社区单元。 前景：向更难啃的"硬骨头"推进，以制度创新释放增量 下一阶段，经开区计划将更新范围延伸至老旧汽车服务设施片区、低效楼宇和老旧小区，并结合交通门户节点周边进行整体更新，提升片区综合承载能力。随着更新对象从"相对容易"转向"更复杂"，业内认为，需要在投融资机制、产权协调、审批流程和绿色技术标准上持续创新，形成"政府引导、企业主体、市场运作、公众参与"的治理合力，才能让各类市场主体真正愿意更新、敢于投入、形成长期运营收益。
城市更新的本质，是经济动能的转换，而非单纯的物理改造。北京经开区的实践证明，通过机制创新、坚守产业属性、融入绿色理念，完全可以将低效用地真正"激活"。从存量到增量、从低效到高效的转变，正是推动城市高质量发展的可行路径。随着更新工作持续深入，经开区有望成为首都经济结构优化升级的重要支撑，并为全国城市更新提供更多可借鉴的经验。