问题：当前房地产市场正从“增量扩张”转向“存量优化”；一些城市仍存改善性需求释放不足、二手房交易链条衔接不顺等问题。对不少家庭来说，换房往往卡在“旧房难卖、过桥资金成本高、交易环节不确定”上，进而影响新房成交和市场预期修复。同时，城市间人才竞争加剧，住房成本与安居预期成为影响人才落地的重要因素。 原因：改善型置业的关键矛盾在于资金与时间的错配。居民在“先卖后买”与“先买后卖”之间权衡时，常因首付、月供压力以及短期周转成本而选择观望；一旦二手房市场流动性不足，置换链条就容易出现“堵点”。此外，不同物业类型的信贷门槛、税费与交易规则差异，也会对需求释放形成约束。人才上，高层次人才更看重居住品质和长期稳定预期，若缺少更有针对性的支持，城市产业与创新布局的人才集聚速度就会受影响。 影响：针对上述痛点，南京于3月20日发布稳定房地产市场政策措施，重点“降成本、畅循环、稳预期”。 一是明确住房转让税负规则：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按3%征收率全额缴纳增值税，更稳定交易预期。 二是优化商业用房信贷政策：将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，更贴近市场需求，支持合理置业。 三是继续推进住房消费“以旧换新”：在支持中介机构开展“帮卖”服务、鼓励市场化“收旧换新”的基础上，引入财政贴息工具。自政策发布之日起至2026年12月31日，对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，卖旧与买新不分先后，以网签合同备案为准；全市贴息资金总额上限1亿元，先申领先得，完税后返息。 四是推进各类“房票”政策：拓宽跨区安置房源供给并加强引导，更好满足被征收人多样化安置需求，同时全面推行“人才房票”，提升政策匹配度。 在人才安居支持上，济南调整高层次人才购房补贴政策：经认定的A、B、C、D类人才，在满足就业、首套购房、时限与家庭住房情况等条件后，可按规定享受补贴。其中，B类人才补贴按购房金额的50%执行、最高100万元；C类最高70万元；D类最高40万元。对符合条件的全日制博士、硕士研究生也设置分档补贴，并对“专精特新”民营企业引进人才加大支持力度，强化政策与产业导向、人才结构的协同。 对策：从政策工具看，南京通过贴息降低置换家庭的资金成本，形成“政府降成本—中介提效率—企业配合促销让利”的联动路径，直指“卖旧难、周转贵”等核心堵点；配套房票政策与跨区房源供给，有助于提升安置效率，扩大市场化选择空间。济南则以更清晰、力度更足的分层补贴，引导人才在当地稳定就业与长期居住，增强对高层次人才的吸引力，并通过对重点企业类型的倾斜，强化“以产聚才、以才兴产”的传导效果。 前景：业内普遍认为，贴息工具有望在短期内降低改善型家庭的贷款成本，提升“先买后卖”或“先卖后买”的操作弹性，带动一二手市场联动，提升交易活跃度。中期效果仍取决于二手房供需匹配、金融机构产品响应、项目促销兑现以及市场预期修复等因素的协同。随着“房住不炒”定位下政策更强调精准与可持续，预计各地将继续围绕“促需求、优供给、保交付、防风险”综合施策，在支持合理住房消费的同时，推动房地产市场向更健康、稳定、可预期的方向发展；人才安居政策也将更加注重与产业升级、创新生态建设联动，形成“人、房、产、城”相互促进的格局。
房地产市场平稳健康发展既关系千家万户，也关系经济社会稳定。南京和济南的新政策表明，在当前市场环境下，有关部门正尝试用更有针对性的工具改善交易链条、降低置换成本、增强人才安居保障。通过优化政策设计、引入贴息等新工具并形成多方协同，有望更好满足合理住房需求，促进市场循环修复。这些做法为其他城市提供了可参考的路径。随着有关政策持续推进并优化，改善性住房需求有望得到更顺畅的释放，房地产市场也将朝着更健康、有序的方向稳步调整。