问题——供需博弈加剧，“办公+零售”两条主线同步承压。
2025年，上海甲级写字楼与零售物业市场均呈现“供应增速快于需求修复”的共同特征。
办公楼方面，新增供应全年达到103.7万平方米，其中四季度集中交付31.5万平方米，中央商务区单季新增体量达24.3万平方米。
与之相比，全年净吸纳量约49.9万平方米，消化力度不足新增供应的一半，供需缺口扩大并直接推高空置水平、压低租金预期。
零售物业方面，全年新增供应约47.6万平方米，四季度集中入市26.5万平方米。
尽管消费回暖带来一定租赁需求，但仍难以完全对冲增量冲击，租金下行成为常态。
原因——宏观调整与结构转型叠加，需求恢复呈“温和但不均衡”。
从外部环境看，经济运行处于新旧动能转换阶段，企业经营更强调降本增效，对办公与门店选址更加审慎，租赁决策周期延长，扩张速度整体放缓。
与此同时，上海产业结构持续升级，部分传统行业办公需求趋于稳定甚至收缩，而科技、金融、专业服务等新动能领域虽保持增长，但短期内难以完全对冲集中供应释放带来的压力。
零售端则受到消费分层、线上线下融合深化等因素影响，商场与街区对品牌的“适配度”要求提高，单纯依赖客流与面积扩张的模式边际效应下降，推动存量项目加速迭代，同时也抬升了同质化竞争强度。
影响——租金下探与议价权转移，倒逼业主与运营端“主动调结构”。
办公楼市场最直接的变化是空置率上行与租金回落并存。
以四季度为例，中央商务区空置率升至18.0%，平均租金降至6.4元/平方米/天；非中央商务区租金亦下行至4.2元/平方米/天。
市场“以价换量”特征明显，业主通过延长免租期、灵活分割面积、优化付款节奏等方式提高成交概率，区域间租金分化同步扩大，新兴板块出现更为激烈的价格竞争。
零售物业方面，核心商圈首层租金回落至41.8元/平方米/天，非核心区降至14.4元/平方米/天。
业主普遍以租金优惠叠加灵活租约应对空置压力，并通过调整业态比例、引入更具吸引力的品牌组合稳住经营基本盘，使得核心与非核心区域空置率保持相对稳定。
对策——以“稳预期、提效率、强匹配”为主线，推动商办从拼规模转向拼质量。
业内普遍认为，面对供应集中释放与竞争加剧，办公楼业主需要更突出“客户结构与产业匹配”，通过强化对金融、科技互联网、专业服务等客群的定制化服务，提升楼宇运营与配套能力，形成可持续的租户黏性。
数据显示，过去12个月金融业仍为甲级办公楼需求的重要来源，占比约23%；科技互联网行业需求占比升至17%，成为关键增量之一；专业服务业需求占比约14%，保持韧性。
基于此，楼宇运营可围绕企业成长周期提供更精细的面积组合与弹性条款，并通过完善会议、共享、算力与研发相关配套等方式提升“使用效率”，以质量换稳定。
零售物业则需进一步加快业态焕新，以新消费趋势提升场景吸引力。
消费电子受“以旧换新”等政策带动，运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮等成为租赁需求的重要支点。
“它经济”从商品消费延伸到服务消费，带动“宠物友好”场景建设；体验型、社交型业态比重上升，也要求商场在动线、活动与服务端形成一体化运营。
对存量项目而言，关键在于减少同质化、提高内容供给能力与运营效率，以更清晰的定位实现差异化突围。
前景——短期仍处调整周期，中长期取决于产业动能与城市消费韧性。
展望未来，随着新增供应逐步落地，上海商办市场短期仍将面临消化压力，租金修复需要以有效需求的持续释放为前提。
但从结构看，金融深化发展、科技创新加速以及专业服务集聚，仍将为优质办公楼提供稳定需求来源；零售端在入境游与国内旅游回暖、促消费政策持续推进、服务消费占比提升的背景下，有望在“体验升级”和“内容运营”中打开新的增长空间。
市场的关键变量将从“有没有需求”转向“需求在哪、能否精准匹配”，优质资产与具备运营能力的项目预计更具韧性。
当前上海商办市场的调整周期，既是挑战也是机遇。
在供需再平衡的过程中，市场参与者需要更加注重精准定位与价值创造，通过业态创新与服务升级挖掘新的增长点。
随着长三角一体化深入推进和科技创新加速落地，上海商业地产有望在结构优化中实现质量提升，为城市高质量发展提供坚实支撑。