我国加快建设金融强国、资本市场开放进行的背景下，如何更高效引导金融资源支持实体经济、促进不动产投融资良性循环，成为行业关注的重点。一上，商业地产等存量资产需要完善“募投管退”闭环，提升资金周转效率；另一方面，长期资金对稳定收益型资产的需求增长，市场亟需更透明、规范的资产证券化与运营管理体系来承接新需求。 多重因素正推动不动产资管模式加速转型。首先，公募REITs常态化发行提速与扩容，为盘活存量资产、形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环提供了制度支持；其次，商业不动产试点政策的落地，强化了对优质运营能力和资产质量的要求，促使机构从“重资产持有”转向“投融建管退协同”模式；此外，绿色低碳与可持续金融的发展，也推动债券融资与资管产品信息披露、绩效约束诸上优化。 基于此，国际化资管机构的本土化实践具有示范意义。凯德投资（中国）近日发布2026年度发展主题，提出以“笃实向新、行稳致远”为行动指引，重点利用公募REITs、私募基金与债券融资等工具，服务实体经济与不动产投融资循环。2025年9月，华夏凯德商业REIT境内上市，成为国内首单外资消费类REITs。2026年1月，随着商业不动产REITs试点政策推出，公司更申报华夏凯德商业不动产REIT，计划以综合体为主的首发资产包参与试点。业内人士认为，此类项目的推进将丰富底层资产类型与运营管理范式，提升市场对消费类不动产现金流稳定性的定价能力。 除公募REITs外，凯德投资也在在岸融资与多层次产品体系建设上发力。数据显示，自2021年以来，公司已在境内设立9只在岸人民币基金，包括2025年设立的首只境内人民币母基金及两只子基金，累计募资近550亿元；同时成功发行3单可持续发展挂钩熊猫债，募资32亿元。通过搭建多层次REITs平台并推动资管全周期模式本土化，公司希望打通国际经验与国内资本市场规则的衔接点，为存量资产盘活、运营提升与退出渠道拓宽提供系统性工具。此外，随着行业从增量开发转向存量运营，“轻资产化”成为企业增强抗周期能力的重要路径。凯德投资正加快管理输出业务布局，以运营能力和成熟经验赋能合作伙伴；目前已在6个城市管理10个第三方项目，部分项目计划于2026年面市。 展望未来，随着公募REITs市场生态健全、信息披露与运营评估机制更加成熟，商业不动产等资产类型有望在更严格的现金流与治理结构约束下实现稳健发展。业内普遍认为，能否形成可复制的资产筛选标准、运营提升机制和风险对冲安排，将决定REITs市场扩容的深度与广度。对机构而言，既要把握长期资本入市的窗口期，更需在资产质量、合规管理、现金流管理及投资者沟通等上持续提升，以更高透明度和更强运营能力赢得市场信任。凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，公司将继续深耕中国市场，以全球经验推动本土创新，通过“深度本土化”策略促进业务发展。
在全球经济格局重塑的当下，中国市场的高水平开放为国际资本提供了广阔空间。凯德投资的战略深耕表明，只有将国际经验与中国实际深度融合，才能在变革中抓住机遇。其探索不仅关乎企业自身发展，也对构建多层次资本市场、优化经济结构具有示范意义。未来，如何继续打通金融与实体经济的联系，仍需更多市场主体共同探索。