恒隆集团刚把2025年的财报拿出来，一看收入情况确实有点不好看。虽然总收入大概有104.14亿港元，但跟去年比还是掉了11%。大家关心的净利润也差不多，股东能拿到的只有13.7亿港元，比去年少了15%。下面细分的恒隆地产情况也差不多，总收入降到了99.5亿港元，净利润只有18.06亿港元，分别少了11%和16%。集团那边说，这次收入减少主要是卖房子这块没贡献那么多了。咱们再仔细看看内部数据，最核心的收租业务也有点难搞。因为内地写字楼市场还在调整，加上香港那边经济恢复得慢了点，导致租给人的钱整体就变少了。恒隆和恒隆地产的租赁收入分别只微跌了2%和1%。要是细分开看，内地这边租给商场的钱大概有67.57亿港元，虽然跌了1%，但香港那边更惨，30.96亿港元少了3%。这都跟大环境和行业周期脱不了干系。 不过好消息是内地消费市场的底子还是挺厚实的。虽说按人民币算整体收入也跌了点儿，但是商场这块表现比写字楼好多了。商场的租金还涨了约1%，拿到了48.71亿元人民币，成了稳住业绩的大后方。集团说策略用对了，加上大家消费信心慢慢回来了，这才让商场的出租率一直保持在高位。具体到哪个项目差别也挺大。像上海港汇恒隆广场和无锡恒隆广场这两个标杆项目全都租满了，出租率达到了100%。无锡和大连的项目收入还能两位数增长。昆明、济南、沈阳皇城那边的收入和租户卖的钱也都在涨。这说明只要定位准、运营好，高端商场还是能留住人的。 反过来看有些项目就不太行了，像武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场收入就跌得比较厉害。上海恒隆广场虽然短期出租率有点降是因为扩建的事，不过收入和销售额还是在涨的，靠优化了一下租户把生意做起来了。天津那边收入虽然少了一点，但销售额还是涨的。这说明有的市场压力大不大跟项目本身的运营策略和发展阶段有关系。 报告里最大的压力点就在办公楼这边了。这块钱一共收了约12.23亿元人民币，比去年跌了7%。特别是上海恒隆广场的甲级办公楼跌得最凶，占了总跌幅的70%。集团分析主要是因为写字楼市场现在普遍没人租了、租金也降了、竞争太激烈、房源多、需求少这些原因导致的，尤其是在大城市表现特别明显。 值得一提的是酒店业务成了业绩报告里的亮点。2025年从内地酒店收来的钱涨了57%，达到约2.97亿港元。这说明大家出去玩的多了起来，相关的配套服务需求也大了。 这张业绩表把现在商业地产的机会和难处都给摆出来了。总收入和净利润的下跌说明行业正在调整、大环境有压力。但内地商场的韧性、核心项目的稳定增长还有酒店的反弹都证明中国消费市场的底子还在那儿。同时办公楼市场的调整也提醒我们资产的价值开始分化了、对运营能力的要求更高了。 以后的日子咋过？得在变化中看准消费趋势、把资产搭配好、把运营细节抓好。这是恒隆还有整个行业想要活得好的关键所在。