就在这艰难的2025年，北京的商业地产市场可是过得挺不容易。供应量一下子掉到了历史最低点，整整只有18万平方米，这让写字楼的空置率倒是跟着降了1.9个点，成了19.1%。可租金这压力却没见小，到了年底平均租金面价才228.5元，全年跌了10.7%。尤其是金融街这些核心商圈，因为金融行业整合和需求疲软，租金跌得最厉害，戴德梁行说四季度甲级写字楼的租金同比可是暴跌了16%。好多甲级项目只能靠着降价去吸引乙级楼宇的租户过来搬迁。不过好在2026年要来一波好的，预计有53万平米优质写字楼要入市，而且都在核心区位、标准很高。戴德梁行北区的魏东主管说，“十五五”规划里定下的高精尖产业方向，肯定能把科技、生物医药这些行业的办公需求给激活了。 至于零售这块，分化就更明显了。今年零售物业一共也就新增了53.4万平米，全是城市更新的成果。像ART PARK大融城东区这种改造项目，靠着引进首店和旗舰店，把“首店经济”给炒热了。世邦魏理仕的刘焕丽经理觉得，以后只有那种IP属性强又能搞运营创新的项目才吃香，那些内容老化的就只能等着被改造了。政策上也有动作，基础设施REITs试点范围扩大到了商业设施和城市更新上，戴德梁行的胡峰总觉得这能盘活存量资产。 仓储物流那边压力可不小。今年新增供应高达140万平米，空置率冲到了40.7%。电商增速放缓还有供应链布局调整的影响还在持续，这个市场估计还得再熬一段时间。 现在北京的商业地产市场正在经历一个从追求数量到注重质量的关键转型期。虽然短期的供需失衡导致租金下调，但高精尖产业的布局、城市更新的进程还有金融创新工具的协同推进，正在改变市场的底层逻辑。在高质量发展的大方向下，那些产业适配性强、空间有创新、运营也坚韧的项目，肯定能在新一轮周期里先把价值给修复回来。