2023年的时候，余杭未来科技城核心区的次新房绿城·汀岸辰风里火了一把。这小区2月的带看量在全区排第一，3月刚过第一周就卖掉了4套房，单价都在3万到4万元之间。 与此同时，就在汀岸辰风里不远处，新盘建发招商·元序的首开也结束了，92套房子全部卖光。这个楼盘的平均价格被定在了48110元/㎡，一下子就把核心区高层新房的天花板给推高了。这种一个区域内新房贵、次新房便宜的两极分化现象，现在在未来科技城核心板块里特别明显。 有位买了汀岸辰风里的马先生心里挺郁闷，他当时买的时候还带了两个车位。按他的说法，如果只买一个车位，亏得还能少点。不过他不着急出手，打算先观望一下。马先生说自己盼着元序的热销能把汀岸辰风里的房价带起来，结果最近的成交价却不高。 那是为啥呢？因为这个小区地段确实好，就在浙大一院总部和科技巨头办公区边上。它的品质也比之前的“未科三兄弟”——阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来高出不少。浙大一院总部是去年年中交付的，整个小区只有171㎡和199㎡两种户型。 当时新房限价是36100元/㎡，但现在个别房源成交价只有3.2万到3.3万元/㎡，这明显就是破发了。不过朱姓中介说其实大部分成交价没这么低。数据显示，199㎡户型最高卖到了860万元，均价达到4.3万元/㎡；171㎡最高成交价是660万元，均价3.9万元/㎡；其余的成交均价也在3.5万元/㎡左右。 朱经理分析说，现在确实有“以价换量”的情况存在。因为投资客多想要快点套现，所以价格被压得很低。要是元序第二次开盘的价格大家还能接受，那对板块肯定有好处。 再说说那几个以前的老盘——“未科三兄弟”。从2023年开始，这几个盘的成交单价纷纷跌破了5万元/㎡，甚至还有很多不到4.5万元的。经历了一年多的调整后，现在整个核心区的成交均价集中在3.5万到4.5万元之间，优质大户型房源则稳定在4万元以上。 印未来和未来悦相对高一些。特别是印未来，去年以来的成交均价都在4万元以上，有些好房子甚至超过了5万元。吴经理手里有套未来悦的河景房中间楼层卖价在4.2万元左右。 把这些跟刚开盘的元序比一比就会发现差异很大。无论是户型面积还是总价大都在600万元以内，核心区的次新房价格确实更有优势。 吴经理说如果元序二开涨到5万元以上，就能强化板块价值预期，间接支持周边二手房业主的定价信心。特别是现在成交频繁的汀岸辰风里等低价急售的房源出尽后，剩下的房源可能会回归理性定价。 开发商为了卖高价也在升级产品。拿元序举例它的规划和配置确实比周边次新房高一档次。汀岸辰风里171㎡的较高成交价差不多是元序139㎡的起步价。 至于自住的朋友是选性价比更高的前者还是长期主义选后者？这就看个人的选择了。