财政部、税务总局、住房城乡建设部日前联合发布公告，宣布将支持居民换购住房的个人所得税优惠政策延续至2027年12月31日；此政策延续为有改善性住房需求的居民提供了明确的政策预期。 根据公告，出售自有住房并一年内重新购买住房的纳税人可获得个人所得税退税。具体规则是：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于转让金额的，按比例退还相应税款。这种差异化设计既鼓励改善性购房，也符合市场实际。 当前房地产市场的核心问题是二手房与新房、刚需与改善之间的交易循环出现堵塞。数据显示，二手房交易价格中枢持续下移——低价位房源交易占比上升——直接影响了"卖一买一"的置换循环。以一线城市为例，广深地区200万元以下、京沪地区300万元以下的二手房交易占比持续提升，反映出市场交易活跃度下降、居民观望情绪浓厚的现状。 这一局面的形成有多上原因。一方面，居民就业预期和收入增长放缓，购房决策更加谨慎；另一方面，交易成本仍是制约改善性购房的重要因素。个人所得税作为二手房交易的主要税种，其税负水平直接影响居民的换房意愿。通过降低交易成本，可以有效稳定市场情绪，促进交易活跃度提升。 中央层面已形成系统性的房地产税收支持政策体系。2024年11月，三部门发布了促进房地产市场平稳健康发展的税收政策公告。2025年12月，财政部、税务总局深入调整了个人销售住房增值税政策，自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴纳增值税，购买满2年的住房继续免征增值税。这些政策的叠加效应为居民换购住房创造了更加有利的税收环境。 换房退税政策的第三次续期具有重要的信号意义。自2022年10月首次推出以来，该政策已经历两次延续，充分说明中央对房地产市场的持续关注。政策的连续性延续为市场参与者提供了稳定的预期，也表明了政府促进市场平稳运行的坚定决心。 展望2026年至2027年，降低交易成本将成为房地产政策的重要着力点。除了个人所得税优惠外，部分城市已推出购房贷款贴息等政策，进一步降低了居民的月供成本。这些政策的综合运用，旨在通过降低购房的实际成本，激发改善性需求，促进市场交易循环的畅通。
延续实施换购住房个税退税政策，是用制度安排回应民生关切、以政策稳定对冲市场不确定性的具体举措。短期看，有助于减轻换房负担、提振交易活跃度；长期看，更关键在于通过稳定预期、畅通循环，推动房地产回归居住属性与健康发展轨道。随着政策协同效应逐步显现，市场有望在稳定中积聚进步的动能，实现更高质量的修复与转型。