一、加息未能遏制涨势，百万门槛历史性突破 澳大利亚联储在2026年首次货币政策会议上宣布加息25个基点，官方现金利率升至3.85%，回到2025年7月的水平；但这个紧缩措施并未明显压制楼市。PropTrack最新数据显示，2026年2月全澳首府城市房价中位数环比上涨0.5%，首次突破100万澳元，升至100.4万澳元，刷新历史高点。 更值得关注的是市场在较高利率环境下仍保持韧性：购房需求并未如预期明显降温，部分城市甚至出现加速上行。分析认为，人口持续增长、净移民流入以及住房供给长期偏紧，共同支撑了房价。 二、中型城市强势崛起，珀斯领跑全国 各城市表现出现明显分化。珀斯2月房价环比上涨2.3%，居全国首位，中位价单月增加逾2.25万澳元；过去一年累计涨幅达27.1%，成为本轮行情中最强势的市场。布里斯班和阿德莱德紧随其后，2月分别上涨1.6%和1.3%。其中，布里斯班年内累计上涨15.3万澳元，中位价升至104.6万澳元；阿德莱德中位价升至92.9万澳元。 霍巴特2月上涨1%，在首府城市中表现靠前。当地库存比常规水平低约30%，供给收紧直接推高价格。 三、供需结构失衡是核心驱动力 Cotality研究总监蒂姆·劳利斯在接受采访时表示，中型首府城市房价的快速上涨，核心在于“供给偏紧+需求旺盛”的叠加效应。数据显示，2月珀斯挂牌房源较五年均值低近50%，布里斯班和阿德莱德分别低31%和23%。可售房源不足，在持续需求面前形成明显的上行压力。 同时，偏远地区市场同样稳健，2月环比上涨0.6%，同比上涨10.5%。从五年维度看，偏远地区涨幅已超过首府城市，反映出在高房价压力下，购房者向外围地区迁移的趋势仍在延续。 四、悉尼墨尔本陷入停滞，两极分化格局显现 与中型城市的强劲走势相比，悉尼和墨尔本2月房价环比持平，季度整体略有下滑。尽管悉尼中位价仍高达125.5万澳元，但增长动能已明显放缓。 劳利斯认为，悉尼和墨尔本新增挂牌量高于五年均值，部分卖家趁市场尚可加快入市，供给压力上升，压制了价格上涨空间。同时，高房价城市的负担能力问题加剧，买家正逐步转向公寓等相对可负担的产品。数据显示，除霍巴特外，多数城市公寓的季度和年度涨幅均优于独立屋，这一趋势在悉尼、墨尔本等高价市场更为突出。 需要指出，悉尼内部也出现分化：过去一年高价位房产仅上涨约3.5%，而低价位房产跌幅超过12%，结构性差异继续拉大。 五、历史规律面临挑战，前景研判存在分歧 以往澳洲楼市往往由悉尼和墨尔本带动，二者走势常被视为全国周期的“风向标”。但目前这一传导逻辑正在被打破。劳利斯指出，“双速”增长格局让趋势判断更困难：悉尼、墨尔本放缓可能预示其他地区后续动能减弱，但中型城市极低的库存仍在为价格提供支撑。 REA高级经济学家埃莉诺·克里格也表示，本轮上涨是自2022年6月以来年度增速最快的一次，全国市场的韧性超出此前预期。
加息周期中房价仍继续上行，表面是需求依然坚挺，根源仍在供给不足与结构性错配；如何在稳定预期的同时增加有效供给、缓解住房负担，将成为影响澳大利亚楼市走向与居民福祉的关键因素。只有让住房更好回归居住属性，并在更长周期内推动供需再平衡，市场才有望在分化中走向更可持续的稳定。