问题：存量载体“成长”快，配套短板集中显现。
舜泰广场位于济南高新区舜华路2000号，由11栋高层建筑组成，总建筑面积约80万平方米。
作为较早建成的商务载体，随着企业持续集聚，片区办公人口密度上升，原有体育用地以地面运动场为主，设施老旧、功能单一，土地复合利用率不高。
园区周边约670家企业、常驻办公人员约5万人，停车位不足、就餐与便民服务供给偏弱、休闲空间与公共活动场所不匹配等矛盾逐步突出，影响员工通勤效率与办公体验，也在一定程度上抬升企业隐性运营成本。
原因：传统单一用地模式难以适应综合性园区需求。
一方面，早期规划对人口规模、交通出行与消费需求变化预判不足，公共服务与商业配套的供给弹性偏小；另一方面，单一体育用地难以在保障公共属性的同时承载多元功能，地上空间受限，增量扩展空间不足。
随着城市进入存量更新阶段，如何在不新增大规模建设用地的前提下提升承载能力，成为提升园区品质与城市治理精细化水平的现实课题。
影响：从“地块效率”延伸到“城市功能”，释放多重综合效益。
为破解约束，济南高新区探索复合利用路径：将原本功能单一的体育用地地下部分约37亩土地，通过科学编制控制性详细规划，按商业用途挂牌出让，形成“地上保公益、地下增功能”的更新模式。
项目于2021年9月推进地下分层设立国有建设用地使用权，2021年11月智慧停车项目启动，2023年5月交付运营，体育公园综合体投入使用。
改造后，新增智能立体停车位1005个，有效缓解停车难；地下商业区域约9475平方米，划分45间商铺，引入餐饮、零售及便民服务等业态，将舜泰广场商业配比由0.75平方米/人提升至1.5平方米/人，回应“吃饭难、配套弱”的痛点；地上体育设施保留并优化，增设看台及多类球类场地，达到可承办小型赛事标准，公共体育功能进一步强化。
通过盘活地下空间，新增利用空间约48328平方米，地下三层平摊面积约72.5亩，接近地面面积的2倍。
与此同时，停车转入地下后，周边一宗原作地面停车场的低效用地得到释放并顺利出让，吸引省级国企总部入驻，实现低效空间盘活与产业导入的良性互动。
对策：以系统思维推进更新，兼顾公共性、市场化与可持续运营。
舜泰广场案例的关键在于把“空间再组织”与“功能再供给”同步推进：一是坚持规划先行，围绕交通组织、商业服务、公共体育等需求重构功能布局，避免“碎片化改造”；二是探索地下空间分层设权与用途优化调整，突破单一地块“上下一体”的传统约束，使存量空间获得更高效率的功能承载；三是推动多元主体协同，改造主体通过商铺出租、运营权转让、停车运营等实现稳定回收与长期收益，政府通过土地出让获得4000余万元出让金收益，为后续公共服务完善提供资金空间；四是强调公共属性不走样，地上体育空间保持公共服务定位，在满足园区员工与周边居民健身休闲需求的同时，提升城市公共空间品质。
前景：从“个案突破”走向“机制供给”，为城市内涵式发展提供路径。
当前，多地进入存量提质阶段，土地资源约束趋紧、人口与产业集聚对综合服务提出更高要求。
济南以试点带动，将盘活存量土地与产业升级、民生改善、生态优化相融合，形成公共服务设施功能提升、商业用地转型利用、地上地下空间综合开发等可推广的做法。
下一步，济南提出将发挥试点示范引领作用，推动因地制宜探索创新。
业内认为，围绕商务园区、老旧片区、交通枢纽周边等“高需求、低供给”区域，立体复合开发与精细化治理有望成为提升城市承载力的重要抓手，但也需在交通承载评估、公共空间开放度、运营监管与安全风险防控等方面同步完善制度安排，确保更新红利持续释放。
舜泰广场的蜕变印证了"向存量要效益"的城市发展新逻辑。
当钢筋水泥的物理空间被赋予弹性使用的制度创新，沉睡的土地资源便能焕发新生。
这不仅是规划技术的进步，更是发展理念的升华——城市的未来，正藏在那些被重新定义的"边角料"之中。