当前，不动产行业正处从“增量扩张”转向“存量经营”的关键阶段；如何在市场筑底过程中疏通资金循环、稳定预期，并通过制度化渠道盘活优质资产，成为各方关注的核心议题。随着商业不动产公募REITs试点正式启航，标准化的资产证券化工具被寄予厚望，也引发行业对“破局路径”的集中讨论。 问题在于，存量资产规模大、类型多、分散度高，传统融资模式对现金流与信用依赖较强，难以与商业地产“长周期、重运营、重管理”的特征完全匹配。部分主体在高杠杆扩张后面临再融资压力，资产流动性不足、估值与交易价格分歧较大，深入加剧了市场的观望情绪。此外，投资端在低利率环境下对稳健收益资产的需求上升，但可供配置的透明、规范产品仍有待丰富。 形成这些问题的原因，一上于过去较长时期行业更偏向“开发—销售”逻辑，运营能力与现金流管理体系建设相对滞后，导致资产质量与收益稳定性差异较大；另一上，商业不动产的权属结构、租约质量、运营数据披露等标准化程度不一，影响资本市场对资产的定价效率。此外，项目从“资产形成”到“证券化退出”涉及多方主体协同，法律、税务、评估、审计与持续运营等环节任何一处短板，都可能抬高交易成本、拉长周期。 上海交通大学上海高级金融学院主办的“2026中国不动产金融论坛”上，多位来自研究机构、券商、资管与实业领域的嘉宾围绕上述矛盾展开分析。中金公司研究部有关负责人在主旨发言中认为，商业不动产REITs的推出意味着我国REITs市场进入新的发展阶段——其价值不仅在于融资——更在于通过公开市场机制推动资产重估与价值发现，促使行业建立“开发—运营—盘活”的良性循环。与会人士普遍认为，对企业而言，REITs有助于优化资本结构、降低负债水平，推动从重资产扩张向轻资产运营转型；对市场而言，公募产品以透明的信息披露与可交易机制，有望提升优质商业资产的定价效率；对投资者而言，REITs提供了与传统股债对应的性相对较低的配置选择，有助于完善资产配置结构。 从影响层面看，商业不动产REITs一旦形成可复制的发行与运营体系，将对存量资产盘活产生多重带动效应：其一，促进资产端“以运营论英雄”，倒逼提升招商、租约管理、费用控制与资本性支出规划能力，使现金流质量成为核心竞争力；其二，推动资金端从“主体信用”更多转向“资产信用”，在一定程度上缓解优质项目与主体风险之间的错配；其三，通过市场化退出机制增强资产流动性，带动商业综合体、产业园区、长租公寓等类型资产的规范化治理与专业化运营。与会人士同时提醒，REITs仍需建立在真实、稳定、可持续的经营现金流基础之上，资产筛选、信息披露与持续运营管理是决定产品长期表现的关键。 围绕对策与路径，论坛主题对话聚焦政策扩围后的市场机遇，讨论了原始权益人、基金管理人及中介机构在“投、融、管、退”全链条中的分工与责任。多位嘉宾认为，推进商业不动产REITs高质量发展，需要在产品架构、运营治理和市场建设上同步发力：一是提升底层资产透明度与数据化管理水平，完善租约结构与现金流预测体系，降低市场对收益不确定性的折价；二是强化运营治理机制，明确资产管理人与运营管理人职责边界，建立与现金流表现相匹配的激励约束；三是完善配套制度与市场生态，提升定价、交易与投资者培育能力，形成稳定的长期资金参与机制；四是压实合规与风险管理，关注利率波动、空置率变化、区域消费景气度等因素对分红能力的影响，守住信息披露与持续监管底线。 值得关注的是，会议讨论并未将视角局限于“优质资产证券化”此条主线。另一场围绕不良资产债务重组与破产重整的对话从风险处置角度探讨“困境资产如何重生”。与会人士认为，在行业调整期，存量风险的出清与优质资产的盘活需要并行推进：一上，通过市场化、法治化手段加快不良资产处置，提高资源配置效率；另一方面，通过REITs等标准化工具为优质资产打开资本市场通道，形成“化险”与“增效”的双轮驱动。两类路径相互补位，共同服务于稳定预期、改善资产负债表与提升行业可持续经营能力。 展望未来，与会人士普遍认为，商业不动产REITs的发展仍处在起步阶段，下一步关键在于形成可持续的“资产—运营—资本”闭环：既要扩大合格资产供给、培育专业运营能力，也要在规则完善、信息披露与投资者结构优化上持续推进。随着政策体系逐步健全、市场参与者经验积累以及运营标准逐步统一，REITs有望在盘活存量、优化融资结构、稳定现金流预期等发挥更大作用，并推动不动产金融生态向更透明、更规范、更重长期回报的方向演进。
商业不动产REITs试点的推出为行业发展注入新动力。未来，随着政策完善和市场成熟，REITs有望盘活存量资产上发挥更大作用，但其深入发展仍需政策、市场和风险管理的多方协同。该创新工具或将引领中国不动产金融生态的转型升级。