写字楼市场承压环境下，如何稳定分派水平、增强资产组合抗风险能力，成为房托管理人的重要课题。招商局商业房托2025年收益总额4.32亿元——可分派收入9630万元——较上年下降。分派上，末期每基金单位分派0.0410港元，加上中期分派0.0558港元，全年合计0.0968港元（折合人民币0.0854元）。基金单位持有人应占资产净值28.99亿元，每基金单位人民币2.57元。 写字楼需求分化加剧是主要压力所。期内写字楼平均出租率为77.0%，环比下降，反映企业租赁决策趋于谨慎、部分区域供给竞争加大。其中，蛇口网谷部分甲级写字楼因租金调整及年末大租户租约到期，出租率下滑。此外，基金主动优化财务结构。2025年1月，基金与银行签订5年期人民币41亿元贷款协议，固定年利率2.80%，用于提前偿还全部境外融资。该融资置换降低了融资成本，使物业经营开支与融资成本分别同比下降13.8%及11.3%，对现金流形成支撑。 财务端，基金银行借款总额41.1亿元，资产负债率42.3%。虽然较低利率的长期融资有助于降低利率风险，但在分派回落、净值下降的背景下，市场更关注资产运营修复与新增收益来源的确定性。经营端则出现积极信号。物业组合整体出租率提升至90.6%，非写字楼板块对冲效应增强。花园城出租率持续上升至96.5%，估值较上年增加3100万元至15.17亿元，成为组合稳定器。写字楼板块也呈现结构性改善：新时代广场年末引入多家优质租户，出租率升至66.1%，较中期上升9.7个百分点，但整体仍在修复阶段。 管理人提出清晰的战略转型路径。一上，通过灵活调整租金、拓宽业态与客群，提升出租质量与租约稳定性，减轻大租户集中到期的风险；另一方面，加快多元化布局，寻找与传统写字楼周期关联度较低的资产。基金于2025年12月通过全资子公司签约收购首个香港学生公寓项目，总楼面面积约2.36万平方呎，收购价约2.06亿港元，预计2026年8月完成改造。该举措说明了基金在利率下行、核心城市居住与教育配套需求稳定的环境下，开掘"逆周期资产"价值，为分派拓展新的现金流来源。 展望2026年，房托行业面临两大主线。一是写字楼市场分化持续，优质地段与产品更易获得租户青睐，存量项目需通过运营能力争取稳定续租；二是资本端对现金流可预测性要求提升，低成本、长久期融资成为房托提升韧性的关键。招商局商业房托完成融资置换后利率风险有所收敛，但分派恢复取决于写字楼出租修复节奏、零售项目经营韧性以及香港学生公寓的入住率与定价能力。若资产多元化推进顺利、运营效率持续提升，基金现金流结构有望更均衡，分派稳定性亦有望改善。
招商局商业房托的业绩变化反映了当前房地产市场的深层次调整。在传统写字楼物业面临租赁压力的背景下，基金通过降低融资成本、优化物业组合、开拓新型资产等举措积极应对。从可分派收入下降到战略转型启动，反映了管理层的前瞻眼光。学生公寓等新资产的引入，既是对市场需求变化的回应，也是对长期价值创造的探索。未来，基金能否通过多元化布局实现收益稳定增长，将成为检验其战略转型成效的关键指标。