最近有一份关于2026年上海楼市的深度报告引起了大家的关注。报告里说，2026年4月开始，上海首批因为2021年那套“认筹超130%就要限售五年”的政策被锁定的房子，就要开始陆续解除限制进入二手房市场了。这意味着未来几年内，可能会有超过12万套的房子流入市场。咱们先来回顾一下背景：2021年3月出台了这个政策，当时要求认筹率超过130%的新房要限售五年。这次解禁的是2021年那批被锁住的房子。此外，增值税政策的调整也在客观上降低了流转成本，这也算一种“广义限售”的放松。 从解禁房源的情况来看，时间分布上比较集中。2026年到2029年大概有12.15万套新房解禁。其中2027年最多，预计有4.5万套。而在2026年3月到2027年底之间，会出现三次比较大的集中入市。 区域分布上也挺有意思：外环外的非核心区占比将近三分之二，比如闵行、青浦、嘉定和宝山这些地方压力大；而像黄浦、静安这样的核心区，解禁量相对比较少。 价格方面，一开始低价房源会比较多，慢慢会有中高价位的房源出来。咱们可以参考一下南京之前的经验。南京2023到2025年也经历了类似的过程，解禁后中高总价段二手房价格波动比较大。上海这边也差不多，现在很多解禁区域的二手房价比新房备案价已经便宜了不少了，有的地方跌了超过40%。 总体来说市场觉得冲击可控。因为整个解禁周期有四年时间，平均每年也就3万套左右。就算是在高峰的年份里单月最多也不会超过8000套这么多量。但对于奉贤、闵行、嘉定还有浦东的非主城区这些地方来说压力会比较大。