问题——“拆迁潮”讨论再起，公众关切从何而来 近来，围绕城市更新、存量住房改造等信息增多，部分地方陆续启动旧改项目、基础设施建设与片区功能提升，带动了社会对“是否会出现新一轮大规模拆迁”的联想。对不少居民而言，核心疑问集中在三点：改造会不会“一刀切”、哪些房屋更可能进入拆除范围、补偿安置是否稳定可预期。 从政策取向看，当前城市建设的主基调更加注重内涵式发展，强调安全韧性、公共服务均衡、历史文化保护与精细化治理。可以明确的是，未来一段时期难以回到过去以规模扩张为主要特征的“大拆大建”路径，取而代之的是更强调分类施策、精确治理、依法依规的更新改造。 原因——为什么“优先拆什么”会更清晰：安全底线、功能短板与治理升级 一是安全生产与居住安全的底线要求更硬。随着房屋使用年限增长，部分建筑结构老化、管线老旧、消防条件不足，隐患治理已成为城市管理的刚性任务。对经鉴定确难通过加固修缮消除风险的建筑，拆除或整体更新往往是更可控、更彻底的解决方案。 二是城市基础设施进入集中补短板阶段。轨道交通、市政管网、排涝防涝、燃气管道更新、公共交通与道路微循环等工程，直接关系城市运行安全与应急能力，被形象称为城市“生命线”。对应的项目具有强规划约束和明确红线要求，一旦涉及征收腾退，推进节奏通常较为刚性。 三是产业升级与空间优化需要存量挖潜。许多城市的发展从外延扩张转向“在存量中找增量”，核心区、重点功能区更强调集约高效用地与功能复合。对土地利用效率低、环境品质差、配套缺失的片区，成片更新更有利于导入公共服务、提升产业承载与城市形象。 四是城市治理迈向精细化、法治化。对违法建设、擅自加层扩建等问题的整治力度持续加大，既是消除结构安全风险、减少城市管理成本的需要，也是维护规划严肃性与公平秩序的要求。违法建设不可能成为“等同合法建筑”的利益预期来源。 五是以人民为中心的更新机制更重视协商与意愿。老旧小区改造总体以“保留提升”为主，但在个别确无改造价值、居住条件难以根本改善、且居民形成较强共识的情况下，探索拆除重建也成为可能选项之一，前提是依法依规、充分协商、程序完备。 影响——五类房屋更可能优先纳入更新拆除范围，市场预期将更理性 综合现实需求与治理逻辑，2026年起更可能被优先纳入拆除或腾退改造的房屋主要包括以下五类： 第一类，存在严重安全隐患的危房。经专业机构鉴定为C、D级且难以通过修缮加固消除风险的建筑，将更可能被优先处置。这类项目以守住生命安全底线为首要目标，推进时序往往更靠前、措施更坚决。 第二类，位于重大民生基础设施“生命线”工程规划红线内的房屋。包括轨道交通、综合交通枢纽扩建、道路打通与瓶颈治理、防洪排涝设施、燃气与供水管网更新、学校医院等公共服务设施布局所需空间。此类征收腾退具有公共利益属性，推进更强调依法依规、明确边界与节点管理。 第三类，处于城市重点功能区、但现状低效破旧的片区建筑。城市新增长极、产业集聚区、门户区域、滨水岸线、重要节点周边等区域，若存在城中村、棚户区等低效空间，可能通过成片更新实现功能重塑与品质提升。其本质是空间结构优化与产业导入，通常与片区整体规划、公共配套补齐同步推进。 第四类，严重影响城市风貌、公共安全的违法建设。包括无合法手续的私搭乱建，以及在合法建筑上违规加层扩建并造成结构或消防隐患的情形。此类处置更强调行政执法与安全治理，补偿安置与合法建筑存在本质差异，相关权利义务边界需依法厘清。 第五类，改造意愿强烈且确不具备改造价值的老旧小区部分楼栋或片区。多数老旧小区仍以修缮、加装电梯、完善管网和公共空间为主，但在楼间距过窄、管线系统性老化、功能补齐空间不足、结构性问题难解等情况下，若居民形成较高一致意见并完成法定程序，局部拆除重建可能被纳入更新方案。其关键在于“自愿为主、程序为先、风险可控”。 对策——防止以讹传讹，推动城市更新在法治轨道上提质增效 面对社会关切，各地推进城市更新宜把握四个重点：一是坚持规划引领，明确更新边界和实施清单，避免“泛拆迁化”解读，做到项目可核查、进度可跟踪；二是强化安全评估与鉴定机制，危房处置要以专业结论为依据，严禁随意扩大范围；三是完善征收补偿与安置政策的公开透明，保障群众知情权、参与权与监督权，减少信息不对称引发的焦虑与投机；四是坚持分类施策，“留改拆”并举但以改善民生为核心，鼓励通过微更新、综合整治、功能织补等方式提升居住品质，减少不必要的拆除成本与资源浪费。 前景——城市更新将更注重韧性与品质，“拆不拆”取决于公共利益与真实需求 可以预见，未来城市更新的重点将从“速度规模”转向“质量效益”，从“拆建主导”转向“安全治理、功能完善、品质提升”并重。对居民而言，是否纳入拆除或腾退，更多取决于安全风险、重大公共工程需求、片区功能定位、违法建设属性以及居民协商结果等可验证因素。对市场而言，基于拆迁预期进行投机将面临更大不确定性，理性回归居住属性与长期价值将成为主流。
从粗放扩张到精细运营，中国城镇化正在进入新阶段；这场以民生为导向的更新行动，既是对既有经验的梳理，也是对未来城市空间的再塑造。如何在发展中保护城市记忆、在改造中保障合法权益，仍需要政府、市场与公众持续探索。只有在公共利益与个体诉求之间找到更稳妥的平衡，才能让城市更新真正提升生活品质。