上海那边二手房买卖挺热闹的，三月份估计能突破3万套。想弄明白成交量为啥变来变去，就得琢磨琢磨市场预期是怎么起作用的。这种预期不是光靠一个事儿就能定下来的，是各种消息搅和在一块儿大伙才达成的看法。大家脑子里想啥，直接就决定了买卖双方要不要急着下决定，最后就体现在到底有多少套房子卖出去了。 大家猜市场往哪边儿走，主要还是看那些能查到的信息。以前卖了多少、新挂出来多少房子、房价涨没涨这些硬指标，算是大家心里的一杆秤。不同人拿着这些数据去琢磨，心里就会有个大概的谱子。除了这些死数据，像区域规划变没变、房贷政策有没有风声之类的小道消息，也能混进大家脑子里影响判断。 消息传得快慢和大家怎么解读不一样，导致预期也是变着花样动。有人早就知道市场变热了，有人还在等别的信号。这种信息不统一的情况，就给成交量一会儿多一会儿少埋下了伏笔。 把想法变成实际行动，关键看心里那道坎儿松动没松动。要是买房的人都觉得以后还得涨，那些还在犹豫的准买家就会赶紧去看房、跟房东讨价还价。卖房子的人看到这种情况，也会想着要不要先缓一缓降价的节奏，甚至试探着再把报价往上提一提。两边儿都根据预期调整了心里的价格底线和怎么谈价，要是在这个时间段里想法刚好对上了，那生意就好谈了，签的网签单子自然就多起来。 卖的人多了就会带动新的预期。要是好几周成交量都很高，这事儿本身也能变成新的消息源。要是新的买主不断进场来接盘，可新挂出来的房子却没怎么多，那买家就会觉得以后房价肯定得往上走，“量涨了让大家更觉得要涨”、“觉得要涨了所以大家就更想买”，这就形成了个圈儿。不过这圈儿能不能一直转下去，还得看总共还有多少人能买得起、银行能贷多少钱。 最后还是得看实打实的成交数据到底咋样。官方的网签数据一出来，大家都会跟之前猜的对一对。要是数据明显比大家想的高得多，像一下子突破了3万这个整数关口，那之前用来猜的那些依据就得重新算一算了。有人会觉得之前看的带看次数不太准了，得去看看有多少人真把房子看成交了；也有人会开始细分不同面积和总价段的房子到底好卖不好卖。这样一琢磨，新一轮的猜想也就出来了，下一个交易轮回也就开始了。 这就说明，每个月成交量多少的变化，其实就是市场上大家心里想的事儿和实际的硬条件一直在互相打架、互相影响的结果。预期在影响每个人的买房卖房节奏的同时，也把这些微观的小变化聚合成了宏观的数据波动；反过来宏观数据也会变成新的信息来修正大家脑子里的预期。弄清楚这种来回的反馈过程，咱们就能更理性地看单月的数据波动了，别太死心眼儿地去瞎预测以后的走势。