市场监测数据显示，杭州市中心部分房龄超过20年的老旧小区近期出现价格探底现象。
以朝晖片区为例，40平方米左右房源总价普遍回落至100万元区间，较去年同期下降约16.7%。
多位房产中介证实，近期出现投资客一次性购入多套案例，主要考量因素在于租金回报率已回升至3%以上。
价格下行背后存在多重因素。
一方面，银行对老旧小区房贷政策持续收紧，部分银行已暂停30年以上房龄物业的按揭业务；另一方面，城市更新政策的不确定性加剧市场观望情绪。
杭州市住房保障局2023年度报告显示，主城区老旧住宅存量达12.6万套，其中约23%建成于2000年之前。
这种市场分化现象对买卖双方产生不同影响。
对于刚需群体，总价百万级的老破小降低了入市门槛，朝晖街道某中介门店经理透露，近期咨询量同比增加40%。
但专业人士提醒，此类物业存在改造周期长、配套设施落后等隐忧，西湖区住建局近期接到的老旧小区设施投诉量同比上升18%。
针对不同购房需求，市场呈现差异化供给格局。
在学区房领域，文教板块的学军小学周边房源维持5-6万元/平方米均价，优质教育资源支撑价格抗跌性。
次新房市场则呈现区域分化，钱江新城二期部分项目挂牌价达7万元/平方米，而临近九堡区域存在5万元/平方米的价格洼地。
市场前瞻显示，随着杭州亚运配套建设收官，城市发展重心将转向存量更新。
浙江大学房地产研究中心预测，2024年老旧小区或将迎来政策利好，但短期价格仍将承压。
对于600万预算的改善型需求，申花板块等配套成熟区域仍是稳妥选择。
房子既是资产，也是生活的容器。
百万元老旧住宅的吸引力，在于低门槛与地段优势带来的可租可住；其不确定性，则来自房龄、成本与市场波动。
面对更为理性的市场环境，购房者不妨回到基本面：明确目的、算清账本、评估风险、实地核验。
只有把“短期价格”放在“长期需求与可持续性”的框架中考量，才能在变化中作出更稳健的选择。