唯品会在2019年花了29亿元收购了杉杉商业集团，拿下了这家国内排名第一梯队的奥特莱斯公司。这次中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金，也就是所谓的“中金唯品会REITs”，在今年春节后把材料更新到了“已反馈”状态。1月底上交所受理了它的上市申请，最近还专门给出了意见。 监管层这次最关心的是项目的竞争力和租约到期带来的压力。郑州的杉杉奥特莱斯有4个同类竞品项目，未来三年还会新增1个；哈尔滨那边现在只有1个同类竞品。因为郑州和哈尔滨都有原始权益人想自己再盖一个同业竞争的项目，所以上交所要求管理人好好说明一下项目的优劣势。同时还要详细说说这些新项目的位置、建成时间和运营主体会怎么影响这两个老项目的运营。 关于现金流稳定性，租约到期情况是最直接的问题。资料显示，郑州项目2026年到期的面积占比高达67.60%，2027年以前更是有84.86%；哈尔滨项目虽然没那么多，2026年也有40.81%到期，2027年前是61.60%。这意味着未来两年里大部分租约都要换租户。上交所要求管理人把招商和续租的进展拿出来看看，结合历史上退租去化的速度、同区域项目的情况以及最新的签约情况，来说说这么大的集中到期会不会导致现金流出问题，还得想点法子保障稳定运营。 这两个项目里还有些关联交易和担保安排也被提了出来。比如郑州项目报告期内有2个关联租户，占营业收入的比例分别是4.12%、5.86%和7.19%；哈尔滨那边也有2个关联租户，比例是9.23%、7.87%和6.58%。而且哈尔滨那边还存在关联担保。监管层想知道这些定价是不是合理公平的市场价格，会不会影响到项目的市场化运营。另外关于联营和租金模式面积占比与收入占比的差异也得说清楚原因。 杉杉商业现在手里有22家奥特莱斯广场在运营。如果这次REITs能顺利发出来，唯品会就把线下奥莱的资产证券化了一大步。基金底层资产就是郑州和哈尔滨的这两个杉杉奥特莱斯广场，这次预计要募集74.7亿元。除了关注租约和竞争外，前十大商户里有两家E1、F1租户的租赁面积占了19.06%，但收入占比不超过3%，这种面积和收入比例不符的地方也被要求解释清楚。