上海市政协十四届四次会议期间，“委员时间”聚焦城市更新等民生关切议题。面对城市建设从增量扩张转向存量提质的趋势，与会委员围绕老旧小区改造提出建议，强调以系统性更新回应居民对宜居环境的迫切需求。 问题方面，老旧小区体量大、矛盾集中。数据显示，截至2022年，上海2000年以前建成的老旧小区占比已达46.8%。这类小区普遍存管线老化、道路破损、停车与消防空间不足、无障碍设施欠缺、公共活动空间紧张以及社区服务设施不完善等问题。随着居民老龄化程度加深、家庭结构变化和生活方式升级，既有居住区与现代生活需求之间的不匹配日益突出，改善意愿强、现实困难多，成为城市更新绕不开的“硬骨头”。 原因上，主要制约集中“三重矛盾”。一是历史欠账与更新标准提升叠加，涉及管网、建筑结构、公共空间等多专业改造，工程复杂、周期较长，单位投入高。二是产权结构多元、利益主体众多，改造方案往往牵涉居民意愿协调、安置过渡、回迁回购、公共收益分配等环节，统筹难度大。三是投入机制相对单一，部分项目现金流回收周期长、收益不稳定，社会资本参与积极性不足，易出现“政府投入压力大、市场动力不足”的局面。 影响上，老旧小区改造不仅关乎居住品质提升，也是城市安全韧性和经济结构优化的重要抓手。通过系统更新，可同步提升管网承载、消防安全、防灾减灾、适老化与无障碍水平，降低运行风险；同时带动建筑、市政、物业服务、社区商业等领域需求，形成“以改促稳、以改促新”的综合效应。更重要的是，老旧小区改造寄托着人民城市理念的落点，事关群众获得感、幸福感、安全感的持续提升。 对策方面，委员提出以更有组织实施模式提升改造效率与公平性。一方面，探索“原拆原建、原拆原迁”等路径，由实力强、信誉好的开发主体进行整体规划和建设实施，减少碎片化改造带来的标准不一、衔接不畅等问题；同时制度安排上保障原居民可回购原址住房，通过新增或富余房源等方式形成一定的资源调剂空间，降低原居民改善住房的成本压力，增强政策可接受度与社会稳定性。另一上，强化政策支持体系，完善土地、规划、金融、税费、审批等配套举措，更形成可预期的规则环境，吸引更多社会资本参与，缓解投入强度大与资金来源不足的矛盾。通过“政府引导+市场参与+社区协同”的组合机制，推动改造从单点修补向片区统筹、从硬件更新向功能完善转变。 前景方面，业内认为，上海推进城市更新具备政策探索与治理能力优势。随着城市发展进入存量时代，老旧小区改造将更强调系统集成：既要补齐市政设施短板，也要同步完善公共服务供给与社区治理体系；既要算好经济账，也要算好民生账与长远账。下一步，围绕居民回迁保障、资金平衡机制、全过程质量管控、更新后长效运维等关键环节，仍需在实践中完善规则与样板，形成可复制、可推广的经验路径，为超大城市存量更新提供更多制度性成果。
城市更新是一项长期而复杂的系统工程，需要政府、企业、居民等多方协同参与。上海老旧小区改造工作既是满足群众美好生活需要的现实要求，也是推动城市高质量发展的重要内容。通过政策创新、机制完善和实践探索，上海有条件在该领域形成具有示范效应的新路，为全国城市更新事业贡献更多经验。