城市发展进入存量提质阶段，危旧房改造成为提升城市安全韧性、改善居民居住条件、推动高质量发展的关键抓手。
1月19日举行的广州市政协界别座谈会上，市政协委员朱小林围绕危旧房“原拆原建”提出系统性建议，主张以可复制、可推广的路径加快形成规模效应，让城市更新更好对接民生需求与发展目标。
问题在于，危旧房存量较大、隐患突出，与老城区功能承载、公共服务品质提升的要求形成矛盾。
据介绍，截至2025年10月，全市在册危房达3425栋，结构老化、耐久性下降等问题集中显现，居民对改善居住环境的意愿强烈。
近年来，广州以危旧房改造为突破口推动自主更新，随着2024年《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》出台，一批项目陆续启动并形成示范：花都区集群街2号居民楼改造入选住房城乡建设部可复制经验清单；越秀区洪桥街道“黉桥·小石集”作为中心城区首个连片危旧房“原拆原建”范例，已由建设转入运营。
这些探索为进一步扩大覆盖面提供了现实基础，但也暴露出“全面推开”面临的共性堵点。
原因主要集中在“资金—产权—技术—运营”四个环节的结构性约束。
首先是资金筹措难与成本收益失衡。
老城区建筑密度高、场地狭小，施工组织复杂，导致拆建成本、迁居安置成本与周边环境治理成本叠加；而零散地块难以形成规模开发，经营性增量空间有限，社会资本回报预期不足，参与动力不强。
其次是产权结构复杂叠加政策细则有待完善，协商与审批链条拉长。
一些片区存在多主体共有、历史遗留权属不清、利益诉求差异大等情况，若缺少可操作的产权整合机制与统一报批路径，容易出现“谈不拢、批不快、落不下”的局面。
再次，施工技术与城市环境约束并存。
传统工法对大型设备进场、运输吊装条件要求高，而老城区道路狭窄、管线密集，噪声扬尘治理压力大；新型建造方式如钢结构模块化等虽具备工期短、扰动小的优势，但标准体系、配套产业与规模化应用仍需完善。
最后，更新不仅是“建起来”，更要“管得住、用得好”。
危旧房改造涉及社区结构重塑、公共空间再组织、文化风貌延续与后续物业运维机制，若缺少长效运营安排，容易出现“建成即老化、治理再失序”的反复。
上述约束的影响具有外溢性。
一方面，安全隐患与居住品质问题如不及时解决，将直接影响群众获得感、幸福感与城市韧性水平；另一方面，若改造推进缓慢或项目碎片化，难以形成可预期的市场信号与制度供给，也会制约城市更新从“点状示范”走向“面上提升”。
同时，老城更新牵动历史街区保护与城市形象塑造，处理不好容易造成风貌割裂、文化记忆弱化，进而影响城市软实力与文旅消费潜力释放。
对策层面，朱小林提出从治理体系、资金机制、技术路线与文脉运营四个方面协同发力，推动“原拆原建”从个案突破转向制度化供给。
一是优化政策与治理体系，强调分级分类制定更新计划，针对不同风险等级、不同片区条件形成差异化推进路径；同时创新产权整合机制，推广“统一设计、归集产权、整体报批”等模式，减少重复协商与分散报批带来的时间成本，并进一步细化容积率激励等实施规则，增强政策可预期性与可操作性。
二是创新资金筹措机制，构建“政府引导、业主出资、市场参与”的多元模式。
建议探索设立专项基金，引导金融机构开发适配危旧房更新特点的产品，通过政策性支持与市场化资金协同，形成可持续的现金流安排；并以经营性收益反哺改造投入，提升项目自平衡能力，缓解“投入大、回收慢”的矛盾。
三是推广绿色低碳技术，推动模块化建造等新型工法应用导则加快编制，促进标准化设计、工厂化生产与装配化施工衔接，降低对周边居民生活的扰动；同时以节能、环保、全龄友好为导向，提升改造后的居住品质与适老化水平，推动“安全房”向“好房子”升级。
四是注重文脉传承与社区融合，在更新过程中保留岭南风貌特征，兼顾历史空间肌理与现代生活需求；建立长期运营机制和居民参与平台，推动共建共治共享，实现“一次改造、长期维护”，避免更新成果在后续管理中被稀释。
前景判断上，随着广州危旧房更新经验逐步形成可复制的制度组合，“原拆原建”有望成为老城区安全治理与品质提升的重要工具，并进一步带动绿色建造、城市治理现代化与社区公共服务优化。
关键在于把示范项目的经验沉淀为可量化的标准、可执行的流程和可持续的资金安排，形成跨部门协同、全过程监管与公众参与相结合的推进机制。
通过政策协同、技术集成与社会共治，危旧房改造不仅能够释放城市存量空间价值，也将为超大城市老城更新提供更具操作性的路径选择。
城市更新不仅关乎建筑安全，更是城市治理现代化的试金石。
广州探索的"原拆原建"模式，其价值在于将物理空间改造与社区治理创新、文化传承保护、产业转型升级有机结合。
随着我国城镇化率突破65%，如何通过制度创新破解"改不动、改不起"的困局，广州的经验或将为全国城市高质量发展提供新的解题思路。
未来城市竞争的关键，或许就在于这种既能留住乡愁、又能创造新生的更新能力。