公募REITs作为连接资本市场与实体经济的重要工具，其季度运营表现一直是市场关注的重点。最新统计显示，2025年第四季度公募REITs整体运行平稳，77只基金合计实现营业收入约59.13亿元，净利润约5.26亿元，盈利基金占比超过七成，显示出市场仍具韧性。 从分板块表现看，消费类REITs继续领跑。第四季度，消费板块底层资产整体保持稳健，出租率普遍维持95%以上。其中，宁波杉井奥特莱斯广场、青岛万象城等项目接近满租。华夏首创奥莱REIT表现较为突出，第四季度实现收入7296.50万元，净利润2256.69万元。其底层资产中，济南首创奥莱项目出租率达99.04%，同比提升约2个百分点，创开业以来新高；武汉首创奥莱项目出租率达98.89%，维持高位。租金收入上，济南项目同比增长10.14%，核心商圈高端项目的溢价效应较为明显。不过，消费板块内部仍有分化，部分项目如嘉实物美消费REIT受改造进度影响，短期收入有所回落。 产业园板块仍处调整期，但改善迹象逐步显现。面对市场压力，部分项目通过降租“以价换量”稳住出租率。研发办公类项目中，博时蛇口产园REIT、华夏金隅智造工场REIT、创金合信首农REIT等出租率保持在85%以上；建信中关村REIT整体出租率也呈现企稳迹象。相较之下，厂房类项目因租户租约稳定性更强，国泰海通东久新经济REIT、中金联东科创REIT等仍维持较高出租率。 业内认为，在竞争加剧的背景下，租金水平仍将承压。受需求偏弱与新增供应入市影响，产业园板块短期仍需观察出租率能否持续企稳。同时，部分基金管理人在基本面承压时通过多元化收入或管理费“负向计提”等方式缓冲经营波动。例如，招商科创REIT在第四季度确认749.76万元“注册地址服务费”收入。 物流仓储板块同样通过“以价换量”实现改善，体现出一定韧性。多数项目出租率环比提升，关联方租户占比较高的项目稳定性更强。嘉实京东仓储物流REIT、南方顺丰物流REIT、中银中外运仓储物流REIT在第四季度末出租率分别为100%、95.9%、97.8%。保租房板块整体运营稳定，尽管部分项目受租赁淡季影响出租率环比小幅回落，但政策性保租房的经营表现仍在改善。 从可供分配金额看，第四季度公募REITs整体可供分配金额环比下降16%，同比提升3%。部分项目通过管理费减免、负向计提、原始权益人按承诺补足分红等方式，降低业绩波动影响。在已披露2025年预测可供分配金额的36单REITs中，四季度平均达成管理人预测的比例为26%。产业园板块第四季度及全年可供分配金额同比分别下降14%和13%，多数项目同比走弱。例如，东吴苏园产业REIT因应收应付项目变动，第四季度可供分配金额较上年同期减少538.84万元，同比下降14.72%。
公募REITs的长期发展，核心在于用真实的经营数据和可持续现金流建立信任。本次季报呈现的“稳中向好”，既检验了资产运营能力，也反映出不同赛道的周期差异。面向未来，只有在运营提质、信息披露透明和风险管控的基础上，推进资产结构优化与扩募落地，公募REITs才能更好起到连接实体资产与资本市场作用，在服务实体经济与满足长期资金配置需求之间形成良性循环。